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當房東很辛苦的,分享真實的房東故事


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愛看房,也想要小錢賺大錢,沒大錢,所以買房要細算,投資要保本。
2018/09/11
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很多人都說有個房,就像個啞巴兒子一樣,會每個月給你錢,我有個小房,地點還不錯,但是要讓這個啞巴兒子每個月給點錢,還真是辛苦啊。

我的這間房子就在台北市的大馬路旁,是有管理的電梯大樓,離捷運站走路只有五分鐘的,房子不大,約20坪,只有一大房一廳一衛,是20多年前買的預售屋,買的時候小孩還沒出生,等到交屋時,老大就快生了,那時買的就不便宜,約35萬一坪,貸款利息8%左右,繳得真的好辛苦,兩個人上班賺錢,但是存款卻是一直減少,但是,一家住得很舒服,剛開始小孩還小,就跟著我們一起睡,常常,睡到一半時,頭被小孩踢到,滿頭金星轉!

後來老二又出生了,老大也越來越大,一房真的不夠用了,就只能再買一間大一點的房,還好,看了兩年,真不應該這樣說,但是還好碰到SARS,台北房價低了些,我們的錢才夠買大一點的房,本來要賣掉這間小的,但是SARS時賣不到半價,剛好那幾年薪水還不錯,用力一撐,沒賣小房也買了大一點的房。

這小房,後來就斷斷續續的出租,沒積極出租,房租也就一直是兩萬左右,為什麼斷斷續續的出租呢?主要的原因就是好房客難遇到啊,有一次,一個房客說不租了,結果留了一句話說我東西都不要了,苦主我清了快一個禮拜,當然也有遇到好房客,搬走了,還會幫我再油漆,也整理的很乾淨,但是就可遇不可求啊。

三年前,這間房是空的,有一個鄰居想要租,他把自己的房賣了,我想說鄰居,就租的很便宜,應該是那棟樓的最低價,押金也只收一個月,剛開始也都很好,繳租正常,但是,一年後,租金就開始晚匯了,一直到今年年初,也就是半年前,租金給付甚至拖到快一個月,真正讓我生氣的是他開始亂找理由扣租金,他說他換了一個廁所的燈,所以要扣一千五,其實那燈是兩年前就換的,說謊也就算了,也沒有事前問過我,我很不能接受這樣的人,就只能通知結束租約,從來沒做過這事,上網查了一下,沒想到還要寫存證信函,時間到了他也不搬,還好沒有不接我電話,但是他說他沒有找到房子,要找到房才能搬,租金也不給了,見面談時,都說會多少先付一萬,希望我給他個方便,多住幾天,結果當然沒付,一拖再拖,我上網查,才發現,房東對未付租金也不搬家的租方,基本上是沒有什麼辦法強制的,要等兩個月以上租金未繳,再上法院,就算法院動作快,等到強制令也要半年,屋內的租客物件還要保留保管,我的媽啊,那時真的想到很煩,還好,他後來真的搬走了,嘆了好大一口氣,到現在,也還有欠債沒還啊,哎。

水龍頭壞了

出乎我意料外,他交還我房子時,還算有打掃,但是等到我整理時,才發現問題不少,冷氣算是壞了,料理台側板爛了,浴櫃的底座也爛了,地板有水翹起來,浴室邊牆有壁癌,水龍頭也壞了,我不能說是房客弄壞的,畢竟這房也有20年了,所以這些就都算當做是年久失修吧,不管如何,如果還要出租,就一定要把這些都換新或修好。

鐵窗要開口才能換冷氣

第一個挑戰就是換冷氣,請了冷氣行來看,因為原來是裝暗管在裝潢內的,天花板又沒有留維修口,室外機裝在鐵窗外,鐵窗也要加開維修口,才拔的出來,說起來簡單,鐵窗只要加開個約 50x100 cm 的維修口,我打電話去問,開價從五千到八千五都有,而且沒得談,我那時在想,全部不鏽鋼鐵窗重做可能也不過三萬,我當然找 5000 的,還好老闆很客氣,做的工也很不錯,五千我付的算滿意。 天花板開留維修口可就麻煩了,網路上找不大到木工,找了半天只找到一個,打電話去,開兩個40x40cm的天花板維修口,很不情願地報了個四千的價,我說可不可以便宜一點,他就回說那他再想想,就不回電了,隔天,我又再打電話問,說那不然料理台一起幫我換個側板算4000,他又說再想想,什麼是再想想啊,要做不做啊,隔兩天,我心想他大概是不要做,我又找不到人,只能自己動手做了,正在研究怎麼施工跟準備採買工具零件時,他老兄又回電說要4800,我也不爽了,我說最多4500,沒想到他又說再想想了,這次我就直接跟他說:「你不做沒關係,不要客氣,我再找別人,」沒想到他就直接說明天下午兩點可以來了,是怎樣?更討厭的是,來了就一個臭臉,也不說話,維修口開口就用小鋸子鋸,鋸的小狗啃的一樣,沒專業木工開孔工具?料理台換側板做的也不細工,也不密合,算了,我只能算了,只能算是碰到了,付了他4500,心裡真是氣,算算是美金150元,工時兩小時,這價格可不比美國便宜了,但是比上美國工人的專業,差多了,我只能心裡想,下次有人問我,絕不會推薦他,接下來我只能自己動手,把木邊磨平,把沒釘好的板慢慢改好。

終於可以裝冷氣了

天花板跟鐵窗開維修口就搞了兩個禮拜,終於,冷氣可以裝了,找了燦坤,結果一看就說是危險施工,不做,好吧,還好問了不遠的電器行,可以做,想說要換就換好一些的吧,花了六萬買了兩台國際牌變頻冷暖,新的有保固,希望不會常壞,房客跟我都可以少些麻煩,裝了一天,不過裝得很好,很專業,但是換冷氣總有漆面破損,要補土要重漆,這點小工,我可不敢再找專業人士了,自己動手,又是兩天。

刮掉壁癌後的牆面,已經塗「除霉液」了

第二個挑戰就是修理浴室邊牆的壁癌,大小就約80X40公分,太小,我想都不敢想找專業人士來做,只有自己動手,網路上研究半天,買了「得利抗壁癌威力包」來修理它,會買得利是因為我原來的牆壁就是用「得利竹炭健康居抗甲醛乳膠漆」,題外話,這「抗甲醛」的漆真是貴,一加侖就要一千四,但是還不錯用就是了,真沒味道,沒甲醛,所以確定我不會被租客告甲醛中毒,而且補漆完全沒色差,還有一個重點是,我當初還好有把漆剩下的漆留下來,所以有色號,這太重要了,所以這次我只要補或重漆部份就好,不然又是全屋要重漆。  不過,漆還是要時間的,比如使用得利抗壁癌威力包要先刮掉有壁癌的牆面,等它乾,再塗「除霉液」,再等它乾,再塗「防水封固液」,再等它乾,再塗「抗鹼底漆」,再等它乾,再塗乳膠漆,所以,這片小小壁癌牆,要花最少一個禮拜時間修理,我住得離這有30分鐘車程,只能天天找時間來啊,不然,何時這間房才能修好啊。

塗上抗鹼底漆後

第三個挑戰就是換浴櫃,也是小工程,我找過附近的X成牌,我可是親自走進店去的,他們小姐說要請店長報價,我留了電話,結果是一個禮拜後,小姐才打電話來問我還要不要報價,是怎樣,小工程都沒人要做是嗎?火大,自己上網買浴櫃,自己裝,這才發現大陸做的一大堆,比台灣的便宜多了,可以直接跟掏寶買,但是我嫌麻煩,就找了間台灣有貨的買,這已經比掏寶貴很多了,但也只要X成牌訂價的一成,X成小姐有說他們的定價可以打折,我在想就是打對折也要五倍價啊,還好X成牌沒報價,我省了一些錢,只是這樣我就要自己裝了,還好我已經有電鑽了,網路研究了一下,花了三個小時,我自己裝的也不錯,只是矽利康我真的不會塗,塗的好醜,又在上網研究,刮掉重做,又是三天啊,話說,大陸貨其實並不差了,看起來比我原來的台灣貨還漂亮,品質就只能用用看了,不過話說,這種價錢,撐個三五年就算賺到了。

零零總總的還有其他好多小工程,這個小屋,算算我花了一個月的時間重新整理,大部分自己動手做,買些材料,加上冷氣浴櫃,花了十萬,總算可以算是修好了,再來就是要租出去了,想了想,還是找專業的來吧,租屋仲介的小姐很積極,一個禮拜就租出去了,但是要半個月的佣金,我想划算啦,不然我要天天來這裡駐點等租客看,不過我想,可能是地點算好,租金不高,所以租的快,不然租屋仲介可能也不願意來。

租客要求要有冰箱跟洗衣機,原來的租客自己有冰箱跟洗衣機,不要用我的舊的,所以我就把舊的丟了,簡單來說,又要花錢了,下次我不要讓房客有選擇要或不要冰箱跟洗衣機了,不然又要演出這丟了再買的戲,要買,就不要買太差的,不要讓人說我是爛房東,所以又買了個全新的變頻320公升冰箱,一個全新的小單槽洗衣機,加一加,又是快三萬,花錢真快啊。

抱怨文容易寫的長啊,如果各位還在看,就知道我大概花了15萬,出租的租金兩萬,如果以租金收入算回收期,我要租八個月才會回收我的花費,還要加上我修理跟租出所需的一個半月,換句話說,就是九個月的租金才會回收我的花費,如果不想當惡房東,我真的覺得當房東很難賺。

假如這間小屋賣掉可以有一千萬,放美元定存,渣打一年有3.2%,實拿32萬,還免稅。 不賣,當房東,算租金收入,一個月收租兩萬,一年最多24萬,如果傻傻的就以為有 2.4% 收益,那就真是笨蛋了,這 2.4% 完全是騙人的,當房東,要付稅金,要維修,要花時間,還要等待租客來臨,更要投入新的現金,還有,別忘了有奧客,租金收益有太多的變數與不可知了,今年,我的預期是,全年的租金收入期約九個月,如果沒意外可收租 18 萬,但是我已知花費金額是 15 萬,所以實際租金收益 3 萬,報酬率 0.3%,我明年還要付房屋、土地與所得稅,我的預期事,租金收益「零」,報酬率「零」。

如果各位以為故事就此結束,別傻了,我剛剛才從戶政回來,因為原來到「奧」房客,答應我要遷出戶籍的話是騙人的,我等了一個半月,他就是不遷出,所以我必須要去戶政把他遷出,今天沒辦完,因為房子是買老婆的名字的,所以我還要有我老婆的「遷入同意書」,不要問我為什麼,我沒帶權狀,所以還要到地政辦一類的建物謄本,這也要有我老婆的同意書,我沒有,所以,我要先取得我老婆的委辦授權書,哈哈哈哈哈,這是買房在老婆名字下的處罰嗎?我回來跟我老婆抱怨了一下,她明天要請假跟我一起去辦,哈哈哈哈哈,有種自找罪受的感覺。

當房東好賺嗎?可以確定比定存差!


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