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正確的不動產租金投報率計算

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愛看房,也想要小錢賺大錢,沒大錢,所以買房要細算,投資要保本。
2018/04/20
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本文是 2018 四月 20 日發

這兩天的報紙都登了一個新聞,“夜市變身熱門商圈 通化商圈登店面投報王”,裡面提到了台北市目前店面租金的投報率以通化商圈的 2.15% 最高,但是,如果讀者有注意最尾巴有小字,“投報率=年租金/售價(不包含屋況整修等相關其他費用。”

買房投資,如果不是做短線的買賣差價獲利,其實不管是自住或是純粹投資,最重要的就是要計算租金不動產投報獲利了,而且這是一個很重要的房價參考指標。但是,真的投報率就用 =年租金/售價來算嗎?我個人是認爲這太天真了,就如同這註解所說的,不包含屋況整修等相關其他費用,其實還有很多要考慮的,最重要的就是要能預估「淨投報率」!

「淨投報率」最少要扣掉 1.貸款利息、2.稅金、3.裝潢費、4維修費、5管理費等相關成本,除此之外,還要估計空租期,出租佣金費用等,才會是比較精準的投報率。這麼多的成本,如果不是很喜歡算錢,看到都很煩,我是建議用一個更簡單的算法,算「粗投報率」:

粗投報率=月租金x10/售價

也就是說,我們用兩個月的租金來當作所有的出租相關成本,這樣,在選擇投資標的物時,就會好算的多,紀算投資標的物時只要注意一點:

出租的相關成本能不能控制在兩個月的租金內

這樣是不是好的評估標的物多了!

以上面通化街的 2.15% 來算,轉成粗投報率就是 * 10/12 = 1.792%,有了這個粗投報率率後,也假設目標標的物的出租的成本能控制在兩個月的租金內,這樣的投報值得投資嗎?其實也很簡單,就主要是以下兩點:

標的物的增值預估值:看自己的投資規劃時間長度,有人要五年、十年,有人要短線,以目前來說,房價十年內上漲的機率不高,因為已經過了一個上漲期,再加上少子化與經濟進入已開發國家的低成長率,十年內應該是看跌。

定存利差:目前台幣定存約 1.07%,但是美元定存已經是 2.5% 以上,人民幣更是接近的 4.0%,就算是以台幣 1.07% 來算,與粗投報率的 1.792% 來比,也只有 0.72% 的利差,這太小了,我認爲一般正常的定存利差要有 2% 以上,畢竟定存是無風險的,買房再怎麼比,還是有風險,不過定存利差要有 2%是我個人的看法啦,這利差要多少其實是看自己啦,愛賭一下的,就可以拉低,保守的,就拉高一些吧。  以目前來說,我一定會要台幣 2% 以上,畢竟,美元定存都已經是 2.5%,而且還在升息中,12 個月再升四次是大家的估計,也就是一年後會到 3.5%,以美元定存的低風險,比上要求粗投報率的 3.792%,我覺得不為過!  

當然,以目前的房價,要買到粗投報率的 3.792%是「不可能」!這是要房價腰斬、或是租金加倍,不過這也是一個很簡單的數學算題答案,我們的房價太高了,不具投資價值!

 

 


...


標籤: 房屋投資價值計算 x 1 租金投報率計算 x 1

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