× 說心事 政治時事 生活 運動 汽車 機車 自行車 相機 科技 理財 旅遊美食 娛樂 健康 美麗時尚 人際關係 文學故事 關於《思書》
吃喝玩樂 關於《思書》

新北江翠水岸重劃區~收租可以賺定存三倍???

台北小資投資客
來關注...
關注:台北小資投資客
關注有什麼好處?:當作者有新文章發佈時,「思書日報」就會匯總自動通知您,讓您更容易與作者互動。
x
台北小資投資客
愛看房,也想要小錢賺大錢,沒大錢,所以買房要細算,投資要保本。
作者最新發佈的文章:
  • 買房要考慮的事
  • 正確的不動產租金投報率計算
  • 現在是買美元的好時機?since 2018-1-25
作者最近參與的討論:
  • 如何投資NAS 公司?
現在就加入《思書》,你就可以關注本作者了!
《思書》是一個每個人的寫作與論壇平台,特有的隱私管理,讓你寫作不再受限,討論更深入真實,而且免費。 趕快來試試!
還未加入《思書》? 現在就登錄! 已經加入《思書》── 登入
愛看房,也想要小錢賺大錢,沒大錢,所以買房要細算,投資要保本。
2017/09/30
141   0  

今天看網路報紙,看到好多「江翠Park」的廣告,廣告內容當然是這裡有多好,多方便,多有憯力,但是,真正吸引我的是:

增值資產,收租賺定存三倍!

這是網路找到的說法:

  • ETNEWs
    • 愛山林建設開發副總徐永仁指出, 「交通便利與生活機能完善,房子本身就擁有保值性,尤其我們是水岸第一排,再加上此建案房型多為2~3房,這樣的坪數規劃在總價上買起來不僅較輕鬆,在租賃市場也很受歡迎。」徐永仁進一步說明,「在板橋地區,捷運站附近大樓2 房的租金行情,大約在2 萬5 千元上下,我們估算江翠Park 這個案子的租金投報率,大約有3% ,把錢拿來置產的投報率比放在銀行定存高了快3倍,是相當有效益的。」
  • 蘋果特別企劃(就是廣告吧)
    • 3倍定存投報高 置產客搶進谷底價:「租得起就買得起」讓不少租屋族好心動,畢竟在過去高房價時代,買房夢想難以落實,但近兩年房市交易冷清,建商為刺激買氣釋放利多,如「江翠Park」拋出誘人的每坪45萬元起谷底價,如今市場觸底回溫跡象明顯,趕在谷底價反彈回升前進場正是時候。 
    • 對租屋族來說,與其繳租金給房東,不如將之轉換成房貸,一圓買屋夢;但對置產客來說,則是可以活化閒置資金,將其發揮到最大效值。以「江翠Park」18坪兩房加車位產品來看,若是用每月收租約2.2萬元計算,租金投報約是定存3倍,不但可用獲得的租金繳房貸,還賺到了房產的增值效益。

這兩則應該都是廣告,但是敢說有約三倍,那真的很有趣,以目前台幣定存約1.09%來算,也就是最少要有3%,這對中古屋來說有可能,但是要在預售屋找到,不容易,我們就來看看他的18坪兩房加車位的房型是什麼樣先:

江翠Park 基本資料(建案先叫一號,後來改成Park)

  • 投資興建:茂德建設 
  • 基地面積:約1073.5坪 
  • 坪數格局:2-3房(17-35坪) 
  • 公設比:約32.5 % 
  • 規劃戶數:284戶(含276戶住家、8戶店面) 
  • 規劃樓層:地上15樓/地下6樓 
  • 591 - 車位規劃:平面式315個,主打水岸休閒小坪數2-3房,建案規劃雙塔式建築,鋼筋混凝土構造,地上15層地下6層,適合新婚夫妻與小家庭。全案共284戶(含8戶店面),各棟單層9~10戶共用2支電梯。有豐富的公共休閒設施規劃:挑高7.4米迎賓大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、信箱區、曬被區、烤肉區,公設比約32.5%。建材選用櫻花廚具、合成衛浴與免治馬桶。

觀察:

  • 這案子說是水岸,但是臨河靠環河西路四段的卻只有A3及A2的兩個大坪數戶,雨遮不小,基本上除了每棟四個角的大坪數,都是單面採光,都是長長的屋型,他廣告說不清楚,可能是:
    • 18坪兩房(含)車位產品:平面車位要扣一般是九坪,所以房子的權狀坪數是9坪左右,公設比約32.5%,室內約是六坪,這要做兩房?太不可能了吧,所以應該是不含車位。
    • 18坪兩房(不含)車位產品:所以房子的權狀坪數是18坪,公設比約32.5%,室內約是12.15坪,說實話,這樣的坪數可以隔成兩房,也真的太厲害了,但可能!

若以不含車位,車位算廣告說的最低價160萬,房價也是算開的最低價每坪45萬,總價就是:45x18+160=970萬。

廣告說有定存三倍,目前台銀是1.09%,也就是最少要有3%,所以每年房租就要:970萬x3%=29.1萬

  • 以每年天天滿租,12個月不間斷,也不用修修補補,也不用交稅,就是每月2.425萬。
  • 以每年算10個月出租,這算不錯了,就是每月2.91萬。

以591找板橋20坪內,兩房,全新,是有大概月租在2~3萬間的開價,但是都是在捷運站旁走路五分鐘,購物逛街很方便的地方。

這裡有個很大的問題,廣告是用新板特區的價格來估計的,這就好像是用台北信義大安的價格來估計南港,再說這裡可是重劃區,早期一定荒涼,差很多的,我認爲這裡早期只能夠租出一半的價格就算是很好了,所以我合理的估計約是1~1.5萬/每月。

坡平車位在板橋租金不錯,市區有3000~5000的行情,車位主要是看稀有度跟路邊好不好停,我估計這裡最多也就是2500/每月,這棟有平面315個,還有別棟,在這裡出租車位會很競爭。

所以,以合理的1.2萬月租加上2500的車位出租,合計:14500元,再以一年出租10個月來算(不要忘記會租不掉,東西會壞要維修,一年算10個月很多了),以下是投報率換算:

14500x10=租金收入14萬5000元/每年。

  • 1.0%:145K / 0.01 = 14.5M
  • 1.5%:145K / 0.015 = 9.67M
  • 1.56%:145K / 0.015 = 9.29M
  • 2.0%:145K / 0.02 = 7.25M
  • 3.0%:4.83M
  • 4.0%:3.63M
  • 5.0%:2.90M

為什麼算了一個1.56%? 因為最近報紙有廣告,第一銀行九月21日宣布,針對公教、專業人士優惠房貸專案,比照公教人員的築巢優利貸,利率最低1.56%起,所以就算了一個公告的最低價,也就是如果能買比廣告價970萬更低的929萬,恭喜,您如果出租順利,剛好跟貸款的利息打平,您如果要有跟廣告說的三倍,不要說是1.09%x3=3.27%了,就算是3%好了,你要能以483萬買到。

很有趣的是,483萬差不多是開價970萬的對折,說實話,現在房屋市場有3%投報的還真有,也不少,以房價總體看跌的趨勢,3%投報算是很低的了,膽子有一點點的去買定存股有5%,一點膽子都沒有的,買人民幣也有3.4%。

 

 

 



標籤: 合理房價計算 x 1 三倍投報 x 1 收租 x 1 新北江翠水岸重劃區 x 1

分享:


參與討論!
x
現在就加入《思書》,馬上參與討論!
《思書》是一個每個人的寫作與論壇平台,特有的隱私管理,用筆名來區隔你討論內容,讓你的討論更深入,而且免費。 趕快來試試!
還未加入《思書》? 現在就登錄! 已經加入《思書》── 登入
思書 Scrivinor 不斷的在強化體驗與功能,我們很期待您的建議,請與我們聯繫: support@scrivinor.com